春节假期接近尾声，广州楼市新一年的变化也逐渐显现。
过去一年，市场热点集中在“两高”物业，总价千万以上的“高端物业”有价有市，全年成交接近3000套。
随着多重政策扶持房地产解冻，业内预计刚性需求率先释放，300万以下“性价比”项目供应倍增，开启抢夺刚需之战。
我们注意到，新春期间，这些项目已经提前动身，以增城、南沙为代表的的郊区刚需项目抢闸推新，打响春节抢客战。
制 表 ： 网易房 产 不完全统计
地铁+江景盘旭辉铂玥明珠ONE，价格3字头，新春限时98折；2万以下笋盘也不少，新世界星辉76-136㎡三四房全新加推，尚东阳光加推49-66㎡一到两房，均价1.9万/㎡。
据合富研究院分析，2023年的市场复苏更多是基于城市自身刚性需求在制约条件减少情况下，获得相对于2022年的更多成交动能释放。
300万以下“性价比”项目供应倍增，拉动成交规模上升；其余项目量价走稳为主。
新一年广州楼市格局将如何分化，我们分价格段、区域来做一个预测。
500-800万供应减少，热点集中黄埔临港经济区、科学城、及番禺万 博汉溪长隆。
热点项目包括：黄埔的富颐华庭、城市之光、星河湾萝 峰、城投·云锦，番禺的珠江铂世湾、和樾府、耀胜新世界广场。
300-500万项目聚集在科学城及周边、广州南站板块。
热点项目包括：黄埔的黄埔新城、合生中央城、时代天韵、保利翔龙天汇、保利锦上；及番禺越秀星瀚、越秀星寰、越秀瑞麓府、越秀大学星汇城。
200-300万聚集在知识城、广州新城。
热点项目包括：黄埔的星汇城、 知识城悦辰壹号、龙狮璟珑府；番禺亚运城、山海连城。
从区域上看：
近郊上半年以稳价走量为主，明显复苏更大机会出现在下半年。
番禺将超越黄埔，成为新的供货大户，以广州新城和广州南站主导市场，这两个板块带动番禺300万以下“笋价”盘源增多。
远郊“高性价比”项目供货增多，拉动成交规模上升。延续底部特征，但价格降势将趋缓。
增城：热点聚集“低价格兼具配套优势”项目
南沙：200万以下盘源增多；低总价货源竞争加剧，出货仍需让价
花都：个别“显性让价”项目表现较优
从化：个别“低价/学位/配套”优势项目略优
根据合富研究院2023展望报告，今年广州新房供应将下落，预计新货仅6万套，同比降3成。
背后原因一是近年土地成交量缩减，尤其远郊土地成交大减（增城从化花都成交宅地同比下降7成以上），较大程度影响 2023年总体新货供应。
另一方面，城区不少指标热盘的销售时长超过1年，逐渐进入销售后期，后续供货减少；而全新项目的规模均不 大，难以形成大规模供应。
但其预计，成交会实现触底回升，预计2023年全市商品住宅成交900万㎡上下，同比升10%-15%；
整体市场3月后有望迎来一波供需集中释放。全市新货在上半年较为充足，若市场健康发展，下半年余货消货速度有望加快。
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