“一套降价320万，另一套比同小区同户型房源低了660万。”
近日，深圳当地房产中介何磊磊向《每日经济新闻》记者推荐了两套“高性价比”房源，分别位于深圳湾片区的三湘海尚和鸿威海怡湾小区。
据何磊磊介绍，三湘海尚的房源面积为175平方米，近期已降价过4次，总价降了320万元，目前业主挂牌价为2780万元，单价约15.88万元/平方米；鸿威海怡湾的房源面积为165平方米，业主挂牌价为2640万元，总价低于同小区同户型约660万元。
每经记者注意到，一向坚挺的深圳豪宅市场，近期也有部分楼盘的出现了较明显的“降价促成交”的情况。在实际成交中，不少房源的真实成交价要远低于业主的挂牌价。而在深圳法拍市场，豪宅挂牌价格也较去年同期明显降低。
“价格跌下来，对买家来说也不是啥坏事，豪宅的购买价值才能体现出来。”深圳另一位房产中介许鹏向每经记者说道。
深圳南山区某豪宅楼盘 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄
成交价明显低于挂牌价
在深圳二手房市场，成交价反映真实成交，挂牌价反映业主预期售价，指导价则反映政府指导价格。
10月26日，每经记者梳理深圳部分豪宅楼盘二手房源今年以来的成交情况发现，不少楼盘都出现了较为显著的真实成交价低于业主挂牌价的情况。
以华润城润府二期为例，该楼盘今年以来80-88平方米二手房源的成交价在11.1万元-15万元/平方米，但该小区同类型房源的业主挂牌价普遍在12.8万-15.9万元/平方米。
据链家数据，在今年8月和9月，华润城润府二期分别成交了一套80平方米房源：其中一套的成交总价为1008万元，折合单价约12.5万元/平方米；另一套成交总价为890万元，折合单价约11.08万元/平方米。而华润城润府二期的同户型房源，有业主的挂牌价为1200万元，折合单价约14.85万元/平方米。
再如半岛城邦花园一期，今年以来该小区84-86平方米房源的成交单价约为11.1万元/平方米，而同户型业主的挂牌价普遍为14.2万-14.8万元/平方米。
美联物业全国研究中心总监何倩茹10月26日通过微信接受每经记者采访时表示，今年以来深圳二手房整体成交量较小，市场成交的物业价格基本要比挂牌价低10%-20%，豪宅市场也不例外。“今年明显是一个买方市场，买家的议价能力比往年都要高。”
10月深圳楼盘挂牌价跌幅榜 图片来源：深圳中原地产研究院
深圳中原地产研究院数据显示，在10月深圳楼盘挂牌价跌幅TOP30榜上，占比最高的是南山、福田两个豪宅云集的区域，共有13个楼盘位居跌幅前列。
从挂牌价来看，上述楼盘中价格最高的是位于科技园南区的浪琴半岛花园，当前业主挂牌均价为16.1万元/平方米，相比9月份近19万元/平方米的挂牌价下降近3万元/平方米，跌幅达15.4%。
法拍豪宅频现折价成交
“（豪宅）拍卖成交情况比较危险，可能后续会影响整个市场。” 在深圳从事法拍咨询工作的朱志强向每经记者谈到深圳豪宅法拍市场时如是说。
朱志强提到，今年深圳不少法拍豪宅房源起拍价，较去年同期明显下降，如福田豪宅片区的水榭花都、熙园项目，南山区红树湾片区的红树西岸以及深圳湾的恒裕滨城花园等，起拍价格降幅均比较明显。
“在房产评估中，比较常用到的方法包括比较法、收益法和成本法等，其中有一个较为核心的要素就是与周边同类型房源的成交进行对比，虽然不同楼层、装修等在评估定价上也会有影响，但对定价的影响微乎其微。”从事房地产评估工作卢雷向每经记者介绍。
每经记者查询发现，目前深圳不少豪宅法拍房源的起拍价，相比去年年底出现了明显回调。
红树湾红树西岸花园今年10月法拍价格 来源：阿里法拍
阿里法拍数据显示，今年10月24日拍出一套位于南山区滨海大道红树湾的红树西岸花园3栋4-2A房产，面积为196.25平方米，成交总价为1852万元，折合单价约9.44万元/平方米。
而去年11月底，阿里法拍同样拍出一套该小区2栋的房源，面积为190.91平方米，成交总价为2114万元，折合单价约11.07万元/平方米。
也就是说，时隔11个月，该小区面积相近的法拍房源成交价下跌约14.7%。
红树湾红树西岸花园去年11月法拍价格 来源：阿里法拍
再如位于福田豪宅片区的熙园项目。在京东法拍平台，今年9月28日拍出一套熙园4栋A座602房房源，面积为294平方米，成交总价为3881万元，折合单价约为13.2万元/平方米。
而去年年底，该项目一套法拍房面积约为280.7平方米，成交总价为4548万元，折合单价约16.2万元/平方米。
同一套小区面积相近的法拍房源，相隔10个月，成交价格下降幅度约为18.5%。
熙园项目今年9月28日法拍情况 来源：京东法拍
如果再往前追溯，在2020年9月，熙园项目拍出一套259.63平方米房源，成交总价为5638万元，折合单价约为21.72万元/平方米。
（应受访者要求，文中何磊磊、许鹏为化名）
